Investir dans la « pierre papier » ou SCPI

Investir dans l’immobilier locatif nécessite en général un budget assez important et du temps : choix du logement, frais de notaire, travaux, recherche d’un locataire, états des lieux, entretien du logement, etc. Il existe aussi le risque de ne pas pouvoir louer pendant un certain temps ou les impayés, ce qui va réduire la rentabilité de votre bien. Vous pouvez malgré tout investir dans la pierre, avec plus de tranquillité et un ticket d’entrée moins important. Cette solution, c’est la « Pierre papier » ou SCPI (Société Civile de Placement dans l’Immobilier).

La « pierre papier » ou SCPI permet d’investir dans l’immobilier locatif, avec une bonne rentabilité et une mise de départ peu élevée. De plus, sans avoir à vous préoccuper des soucis de gestion, avec une division des risques et une fiscalité avantageuse. Nous allons détailler le fonctionnement et les avantages de cet investissement.

Investissement dans l'immobilier

Qu’est-ce que la « Pierre papier » ou SCPI ?

 

Les SCPI, Sociétés Civiles de Placement dans l’Immobilier, sont des sociétés dont la vocation est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine locatif. Pour cela, les SCPI collectent des fonds auprès des particuliers pour les investir dans des actifs immobiliers, tels que des immeubles, des bureaux, des commerces. Les SCPI ont interdiction de construire des biens immobiliers.

Les SCPI sont dites à capital variable ou capital fixe. Un investisseur ne pourra souscrire à une SCPI à capital fixe que lorsqu’il y aura une levée de fonds. De plus, si cet investisseur souhaite vendre ses parts, il devra trouver un acheteur afin de ne pas modifier la structure du capital de la SCPI. La SCPI à capital fixe est donc plus contraignante pour les investisseurs. Les SCPI à capital variable offrent plus de souplesse puisqu’elles permettent d’acheter et vendre des parts plus facilement. Bien vérifier les conditions d’achats et reventes des parts avant de s’engager.

 

Les différents types de SCPI

 

Il existe plusieurs types de SCPI correspondant aux différents objectifs d’un investisseur : SCPI de rendement, SCPI de plus-value et SCPI fiscales.

SCPI de rendement

L’objectif des SCPI de rendement et d’offrir aux investisseurs un rendement élevé, régulier, avec un potentiel d’appréciation des parts. L’objectif est de distribuer régulièrement des revenus aux détenteurs de parts (chaque trimestre ou chaque semestre). L’actif de ces SCPI est en général constitué de bureaux ou de locaux commerciaux.

SCPI de plus-value

Les SCPI de plus-value misent sur des actifs à forts potentiels (immeubles, bureaux) d’appréciation à la revente. L’objectif étant d’avoir une plus-value à terme. Ces SCPI ne distribuent pas de revenus réguliers (trimestre ou semestre).

SCPI fiscales

Les SCPI fiscales sont liées à un type d’investissement immobilier défiscalisant, tel que le Scellier, Malraux ou Robien. L’avantage de ce type de SCPI est de pouvoir entrer dans un dispositif avec un ticket d’entrée moins élevé que lors d’un investissement dans la pierre «  en dure ». Mais attention à bien analyser votre situation fiscale afin de prendre le système le plus adapté pour vous. De plus, ses dispositifs nécessitent une détention des parts pendant au moins 9 ans afin de bénéficier à plein de tous les avantages fiscaux.

 

Les avantages de la « pierre papier » ou SCPI

 

La division du risque

Lorsque vous achetez un appartement, vous supportez 100% du risque si le locataire ne paye pas son loyer ou si vous avez une période sans location. Vous pouvez prendre une assurance contre les risque d’impayé, mais vous supporterez malgré tous des frais. Avec la pierre papier, vous limitez ce risque, car la SCPI a des centaines, des milliers de m2 en location, ce risque est donc réparti sur l’ensemble du patrimoine locatif : un bureau non loué sur un ensemble de plusieurs dizaines ou centaines de bureaux aura moins d’impacts sur la rentabilité globale servie aux investisseurs.

La gestion professionnelle

Investir dans l’immobilier par l’intermédiaire de parts dans une SCPI permet d’avoir une gestion effectuée par des professionnels : recherche des biens, négociation (le levier de négociation n’est pas le même lorsque l’on négocie un ou des centaines de bureaux), achats, gestion locative, etc. Cette gestion apporte de la tranquillité aux investisseurs.

La limitation de l’investissement

Investir dans l’immobilier par l’intermédiaire de SCPI permet de le faire à partir d’un capital de départ très faible, quelques centaines d’euros, contrairement à l’achat d’un logement qui nécessite plusieurs dizaines de milliers d’euros.

La fiscalité des SCPI

L’achat des SCPI peut se faire à crédit, il est même très intéressant de le faire à l’aide d’un crédit immobilier, la rentabilité étant autour de 5% et les taux des crédits vers 3%. De plus, comme pour un investissement locatif, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunts des loyers perçus sur votre déclaration de revenus et ainsi réduire l’impact sur votre feuille d’impôts.

Vous pouvez également acquérir les parts de SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie afin de profiter de la fiscalité avantageuse : 7,5% sur les gains en cas de retrait après 8 ans, après application d’un abattement de 4600 € pour une personne seule et de 9200 € pour un couple.

 

Les risques de la « pierre papier » ou SCPI

 

Risque immobilier

Les SCPI sont soumises aux risques de l’immobilier en général, c’est-à-dire la baisse des prix. Une baisse des loyers aura une incidence sur le rendement des parts. Lorsque vous recherchez une SCPI, pensez à étudier le patrimoine de chacune d’elles : immeuble de bureaux, commerces, quelles surfaces au total, quelles villes, etc.

 

Défaillance du gestionnaire

Une mauvaise gestion et c’est la faillite de la société ! Pensez à analyser les comptes rendus d’activités annuels, vérifier l’ancienneté de la SCPI, sa rentabilité, ses taux d’occupations, etc.

 

Comment revendre ses parts de SCPI ?

 

Lorsque l’investisseur souhaite revendre ses parts, il les propose sur un marché d’échange et attend qu’un acheteur se manifeste. La société de gestion peut également vous racheter vos parts.

 

Ce qu’il faut retenir

Bonne idée finances personnelles

  • Un investissement « pierre papier » permet d’investir dans l’immobilier avec une mise de départ très faible.
  • Il existe différents types de SCPI selon les objectifs que vous souhaitez atteindre : SCPI de rendement, SCPI de plus-value et SCPI fiscales.
  • L’achat des parts de SCPI peut se faire à crédit et les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des loyers perçus.
  • Les parts de SCPI peuvent être acquises dans le cadre d’un contrat d’assurance vie afin de bénéficier du contexte fiscal attractif du contrat.

 

Avez-vous des parts de SCPI ? Depuis combien d’année ? Quelle est la rentabilité ? Quel est votre objectif de placement ? Faites-nous partager votre expérience dans les commentaires ci-dessous.

Commentaires

  • Crystal dit :

    Investir dans une SCPI est un placement rentable ! Ça ne fait pas longtemps que je possède des parts que j’ai achetées auprès de la société Corum : https://www.corum.fr/. Je pense diversifier mon investissement en plaçant mon argent sur plusieurs SCPI histoire de ne pas mettre tous mes œufs dans le même panier 🙂

  • Julien dit :

    Bonjour,
    La SCPI est un investissement vraiment intéressant. D’ailleurs, j’avais lu un article sur Les Échos qui disait que c’était devenu le placement préféré des Français. Bon, avec un rendement de plus de 4 %, on peut comprendre pourquoi !

  • Stephanie dit :

    Très intéressant comme article :). Aurais-tu quelques exemples de Sociétés Civiles de Placement Immobilier en France ? Le domaine m’intéresse beaucoup, et je pense que je vais me lancer bientôt.

    • Gildas dit :

      Bonjour Stéphanie,
      En ce qui me concerne j’ai du Edissimmo d’Amundi qui est une des plus importante du marché. Rentabilité intéressante, diversité des investissements.

      Gildas

    • Stephanie dit :

      Je vois, merci pour votre réponse 😉

    • Kim dit :

      Bonjour tout le monde, on m’avait conseillé d’aller comparer sur des plateformes (https://francescpi.com/) et j’ai fini par investir dans Epargne foncière et Immorente qui sont des scpi plutôt défensives (pas avec les meilleurs rendements) mais ça m’a rassuré.

  • Kim dit :

    Bonjour tout le monde, on m’avait conseillé d’aller comparer sur des plateformes (https://francescpi.com/) et j’ai fini par investir dans Epargne foncière et Immorente qui sont des scpi plutôt défensives (pas avec les meilleurs rendements) mais ça m’a rassuré. Et vous ?

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