Crédit immobilier : Tout savoir sur les garanties financières

Vous souhaitez acheter un bien immobilier pour y habiter ou le louer ? Pour cela vous sollicitez votre banque pour obtenir un crédit immobilier. Votre banquier va s’entourer de différentes garanties afin de s’assurer du remboursement du prêt. Il va exiger deux types de garantie : une assurance emprunteur, dont je vous ai déjà parlé sur ce blog (« Tout savoir sur les assurances emprunteur ») qui prend le relais de l’emprunteur dans le paiement des échéances en cas de maladie ou d’invalidité qui provoquent une incapacité de travail, voire le remboursement intégral du capital restant dû en cas de décès. La seconde assurance concerne les garanties financières qui protègent la banque dans les cas de défaillance de paiement de l’emprunteur qui ne seraient pas couvert par l’assurance décès invalidité, c’est-à-dire des problèmes financiers de l’emprunteur qui ne seraient pas dû à une maladie ou une invalidité.

Les garanties financières protègent la banque en cas de non-paiement du crédit par l’emprunteur. Cette garantie est souscrite lors de la signature du contrat de prêt immobilier et elle est à la charge de l’emprunteur. Il existe différents types de garanties que nous allons passer en revue : l’hypothèque conventionnelle, le privilège de prêteur de deniers (PPD) et la caution mutuelle.

Tout savoir sur les garanties financières

 

L’hypothèque conventionnelle

 

Dans le cas d’une hypothèque, la garantie porte obligatoirement sur un bien immobilier, en général celui qui est financé, mais rien n’empêche de faire porter l’hypothèque sur un autre bien. En cas d’impayé, le banquier demandera la saisie du bien hypothéqué afin de le vendre aux enchères afin de se faire rembourser le crédit restant dû.

Si votre bien est hypothéqué, vous pouvez malgré tout le vendre, il suffit de rembourser le prêt en cours avec l’argent de la vente et le notaire procédera à la main levée de l’hypothèque.

L’hypothèque conventionnelle fait obligatoirement l’objet d’un acte authentique rédigé par un notaire, d’une inscription à la conservation des hypothèques dont dépend le bien et elle est soumise à la taxe de publicité foncière.

Combien coûte l’hypothèque ?

Les frais d’inscription de l’acte notarié sont déterminés par des barèmes officiels et sont dégressifs en fonction du montant emprunté. Ils représentent de 1 à 2% du montant du prêt. Les frais couvrent les honoraires du notaire, le salaire du conservateur des hypothèques et la taxe de publicité foncière. A ces frais vont venir s’ajouter les frais d’enregistrement du bien, soit au total 6 à 7% du prix de vente dans l’ancien et 2 à 3% dans le neuf.

Les frais d’hypothèque sont moins élevés pour les prêts aidés ou conventionnés (PEL, CEL, PAS, PTZ+) que pour un prêt bancaire. Par exemple 1,6% pour un prêt bancaire de 100 000 € mais 0,77% pour un PAS (Prêt d’Accession Sociale) ou un PTZ+ de 100 000 €.

Qu’est-ce que l’hypothèque rechargeable ?

 Certains établissements proposent depuis 2007 une hypothèque dite « rechargeable » : Ainsi une fois que le crédit est partiellement remboursé, la garantie peut être à nouveau utilisée pour couvrir un second prêt (consommation, immobilier, professionnel). Cette formule est utilisée pour financer des travaux dont les montants des prêts sont compris entre 20 000 et 30 000 €. Cette opération nécessite l’intervention d’un notaire, mais avec un coût moins élevé que la mise en place d’un nouvelle hypothèque.

 

Le privilège de prêteur de deniers (PPD)

 

Le privilège de prêteur de deniers est une variante de l’hypothèque, elle donne également lieu à l’établissement d’un acte devant notaire, enregistré au bureau des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente. Cette garantie ne fonctionne que pour l’acquisition d’un terrain ou d’un logement existant. Elle n’est donc pas valable pour la construction d’une maison individuelle, le financement de travaux ou encore l’achat d’un appartement en l’état futur d’achèvement.

Combien coûte le privilège de prêteur de deniers (PPD) ?

Le PPD est moins onéreux que l’hypothèque car il est dispensé de la taxe de publicité foncière qui représente 0,715% du montant emprunté.

 

La mainlevée d’une hypothèque

 

En cas de revente du bien avant l’échéance du crédit, le vendeur devra régler entre 0,5 et 1% du montant du prêt en frais de mainlevée de l’hypothèque. C’est sur le montant du prêt initial et non sur le capital restant dû qu’est calculé ce montant.

L’hypothèque disparait d’elle-même un an après la fin du remboursement du prêt. La vente qui intervient plus d’un an après le remboursement du prêt ne nécessite pas de levée d’hypothèque

 

La caution mutuelle

 

Actuellement la caution mutuelle est la garantie financière la plus souvent proposée par les banques. La garantie est fourni par des organismes dont le fonctionnement repose sur le principe de mutualisation des risques : chaque emprunteur participe à un fond de garantie destiné à se substituer aux emprunteurs défaillants. L’organisme se portant caution ayant ses propres critères de sélection, il étudie le dossier de l’emprunteur avant de donner sa réponse positive ou négative. Un bon dossier est nécessaire : apport, revenus.

Combien coûte la caution mutuelle ?

Le coût est en général entre 2 et 3% du capital emprunté, soit un coût inférieur à l’hypothèque du fait de l’absence de frais d’enregistrement d’acte notarié. Le coût se décompose en une commission de caution définitivement acquise à l’organisme et un versement au Fonds Mutuel de Garantie (FMG). La commission est calculée sur la base d’un pourcentage de la somme empruntée (peut être différent selon le type de prêt : PEL prêt bancaire, etc.). Le paiement du FMG représente entre 1 et 2% du montant du prêt. Une partie des sommes versées au Fonds Mutuel de Garantie est partiellement restituée à la fin du remboursement du crédit, en général entre 70 à 75%.

 

Mon conseil sur les garanties financières :

 

Bonne idée

Si vous achetez dans la perspective de revendre rapidement avant la fin du crédit, vous avez tout intérêt à choisir la caution pour éviter de payer des frais de main levée. De même, si vous effectué un remboursement anticipé de votre crédit, l’organisme de caution vous remboursera une partie de ce que vous avez versé lors de la souscription du contrat.

 

Ce qu’il faut retenir :

 

  • Les garanties financières protègent la banque en cas de défaillance de paiement de l’emprunteur qui ne serait pas liée à une invalidité .
  • Une hypothèque fait l’objet d’un acte authentique rédigé par un notaire.
  • Les frais d’hypothèque sont moins élevés pour les prêts aidés ou conventionnés.
  • Le privilège de prêteur de deniers est une variante de l’hypothèque qui ne fonctionne que pour l’acquisition d’un terrain ou d’un logement existant.
  • La caution mutuelle est la garantie financière la plus souvent proposée par les banques et est moins chère qu’une hypothèque.

 

Et vous, quelles garanties financières avez-vous sur vos prêts immobiliers ? Avez-vous négocié certains points ? Faites-nous partager votre expérience dans les commentaires ci-dessous.

 

Commentaires

  • Balas dit :

    Bonjour, Votre article était interessant merci. J’aurais une question. J’ai payé le coût d’une hypothèque sur un prêt travaux de 400k€ que je n’ai utilisé qu’à hauteur de 300k€. Suis-je en deoit de demander une rétrocession partielle des frais d’hypothèque ? Merci d’avance

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Plus dans Immobilier
Gérer ses comptes
Faut-il passer par un courtier en crédit immobilier pour négocier ?

Il existe de nombreux courtiers en crédit immobilier comme Empruntis, MeilleurTaux.com, CAFPI, ACE, etc. A quoi servent-ils  ? Avez-vous un...

Tout savoir finances personnelles
Tout savoir sur les assurances emprunteurs

La signature d’un prêt immobilier vous engage sur de nombreuses années, parfois plus de 20 ans. Et au cours de...

Fermer