Crédit immobilier : Taux fixe ou taux révisable ?

Taux fixe ou taux révisable ? La question se pose systématiquement lorsque l’on cherche à emprunter, chacun présente ses avantages et ses inconvénients. Il est important de bien les connaître afin de faire le bon choix pour éviter de mauvaises surprises sur le coût et la durée du crédit. Nous allons les détailler et indiquer dans quels cas choisir l’un ou l’autre.

Bonne idée

Taux fixe

Le taux fixe offre une garantie : vous allez conserver pendant toute la durée du prêt le même taux et vous allez donc payer tous les mois la même mensualité et ainsi vous connaissez dès le début le coût total de votre prêt. Quelles que soient les évolutions sur marché, votre taux ne va pas bouger. Ceci est un avantage dans le cas où les taux du marché augmentent mais un inconvénient dans le cas où ceux-ci chutent de manière importante. En effet, vous vous retrouvez à payer un prêt plus cher que ceux proposés par le marché.

Au moment de la souscription, un taux fixe est toujours plus important qu’un taux révisable, en général de 1 à 1,5 % au dessus du taux révisable. Le coût est donc plus important.

Un prêt à taux fixe présente en général des pénalités en cas de remboursement anticipé. Ces pénalités représentent un pourcentage du capital restant dû dans la limite de 6 mois d’intérêts. Ceci veut dire que si vous décidez de ne pas aller au bout de la durée de votre prêt et que vous décidez de le rembourser, votre banquier va vous facturer des frais de remboursement anticipé. Ce point est à prendre en compte si vous savez que vous allez rembourser avant la fin du crédit, que vous allez revendre pour déménager, etc.

Taux révisable

Le taux révisable parfois appelé « taux variable » a son cours indexé sur les taux à court terme, comme par exemple « l’Euribore 3 mois ». Ceci veut dire qu’une fois par an, en général à la date anniversaire du prêt, le taux est révisé, d’où son nom, afin de s’ajuster à la variation de son taux support.

Exemple : Le taux s’appuie sur l’Euribore 3 mois et celui-ci a augmenté depuis 1 an ? Le taux du prêt va être ajusté à la hausse. L’Euribore 3 mois a baissé depuis 1 an ? Le taux du prêt va baisser.

Vous voyez, avec ce système de taux révisable, l’opération peut être gagnante lorsque le taux baisse, le coût de votre crédit baisse mécaniquement. Mais lorsque le taux augmente, le coût de votre crédit augmente.

Comme je vous l’ai indiqué lors de la description du taux fixe, au moment de la souscription du prêt, le taux révisable est 1 à 1,5% moins élevé qu’un taux fixe. Vous avez donc là un gain sur le coût du crédit.

De plus, en général, un taux révisable est dit « capé » ceci veut dire qu’il présente une « fourchette » d’évolution à la hausse comme à la baisse. Ceci est une sécurité en cas de hausse importante des taux du marché. Souvenez-vous de la crise des subprimes aux Etats-Unis, les ménages avaient souscrits des prêts à taux révisables sans plafonds et se sont retrouvés étranglés par les mensualités et ne pouvaient plus faire face aux remboursements.

Exemple : Votre taux est à 2,5 % et il est capé à 1% ? Ceci veut dire qu’il ne pourra pas descendre sous les 1,5% (2,5 – 1) et ne pourra pas monter au-dessus de 3,5% (2,5 + 1).

En général un prêt à taux révisable ne présente pas de pénalité en cas de remboursement anticipé. Ceci est avantageux si vous souhaitez faire des remboursements partiels anticipés voire un remboursement total.

Ce qu’il faut retenir

Bonne idée

Vous voyez, que ce soit un taux fixe ou un taux révisable, chacun a ses avantages et ses inconvénients. Voici le détail :

  • Taux fixe :
    • Avantages :
      • Toujours le même taux.
      • Toujours la même mensualité.
      • Coût total du prêt connu dès la souscription.
      • Si hausse des taux du marché, le taux reste inférieur au marché.
    • Inconvénients :
      • Si baisse des taux du marché, le taux reste supérieur au taux du marché.
      • Pénalités en cas de remboursement anticipé.
      • Taux supérieur à un taux révisable au moment de la souscription
  • Taux révisable
    • Avantages :
      • Le taux est inférieur à un taux fixe au moment de la souscription.
      • Le taux peut varier à la baisse
      • Pas de pénalité en cas de remboursement anticipé.
    • Inconvénients :
      • Le taux peut varier à la hausse.
      • Le coût du crédit n’est pas connu à l’avance, il évolue selon la variation du taux

Mon conseil

 progresserUne opération immobilière ne se limite jamais à un seul crédit, vous pouvez et vous devez mixer les crédits pour tirer parti de toute la palette à votre disposition : Crédit PEL, PTZ+, PAS, taux fixe, taux révisable, etc.

Vous souhaitez construire une maison ? Prenez un ou deux prêts pour le terrain, un ou plusieurs prêts pour la maison, un ou plusieurs prêts pour les travaux ou aménagement. Ainsi vous pouvez avoir un prêt à taux fixe pour un prêt d’un montant important et un taux révisable pour un prêt d’un montant de quelques dizaines de milliers d’euros.

Quel est l’avantage d’avoir plusieurs prêts pour une même opération  ?

Avec un prêt de 30 000 euros par exemple, vous avez un taux révisable capé inférieur au taux fixe, vous limitez les risques en cas de hausse mais de plus vous bénéficiez de la possibilité de rembourser de manière anticipée et partielle le prêt.

Vous avez un treizième mois de salaire ou un intéressement qui tombe tous les ans ? Pourquoi ne pas l’utiliser pour faire un remboursement partiel, vous n’aurez aucun frais et en plus, si ce remboursement partiel intervient dans les premières années du prêt, vous allez faire baisser le coût total du crédit.

Certaines banques imposent un montant minimum pour le remboursement partiel, par exemple 10%, ainsi si le prêt est de 30 000 euros, votre remboursement partiel devra être d’au minimum 3 000 euros. Vous devez donc bien choisir le montant du prêt.

Et vous, quel montage avez-vous mis en place ? Plusieurs prêts ? Un mix entre taux fixe et taux révisable ? N’hésitez-pas à partager votre expérience dans les commentaires ci-dessous.

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