Immobilier : Tout savoir sur les prêts bancaires

Il existe de nombreux types de prêts bancaires : à taux fixes, à taux révisables, à taux révisables capés, modulables, prêts relais, prêt « in fine », etc.. Il est important de bien maîtriser ces différentes notions, car en s’engageant sur une durée de 15, 20 ou 25 ans, le coût financier de l’opération peut très vite être important si les bons choix ne sont pas bien faits dès le départ.

Tout savoir

Les Prêts bancaires

Nous allons détailler l’ensemble des types de prêts bancaires mis à votre disposition, ainsi vous aurez toutes les informations en main pour pouvoir optimiser votre plan de financement.

Le prêt à taux fixe

Le prêt à taux fixe, dit « prêt amortissable », c’est le prêt « classique » : Votre taux ne changera pas pendant toute la durée du prêt, votre mensualité sera la même du premier au dernier mois de remboursement.

Avec le simulateur que j’ai mis à votre disposition sur le blog, vous pouvez effectuer une simulation de tableau d’amortissement, et là vous pourrez constater que la mensualité est bien la même tout au long du prêt, mais vous constaterez aussi que le capital remboursé est plus faible en début de prêt qu’en fin de prêt : Peu de capital remboursé mais beaucoup d’intérêt au début, beaucoup de capital et peu d’intérêt à la fin.

Exemple :

Vous empruntez 100 000 au taux de 4% sur 20 ans. Votre mensualité sera de 606 € par mois.

Le premier mois vous allez payer : 273 € de capital et 333 € d’intérêts !

Le dernier mois (dans 20 ans !) vous allez payer : 604 € de capital et 2 € d’intérêts !

En général le prêt à taux fixe est assorti d’une pénalité en cas de remboursement anticipé. Vous pouvez essayer de négocier avec votre banquier la suspension de cette pénalité au moment de la souscription.

Les pénalités peuvent représenter 3 % du capital restant dû, dans la limite de 6 mois d’intérêts.

Le prêt à taux révisable

Le prêt à taux révisable voit son taux fluctuer en fonction d’un indice monétaire, en général c’est l’Euribor (taux interbancaire européen). Le taux étant variable, le coût de votre crédit peut ainsi baisser ou augmenter. Le prêt à taux révisable peut être de type « révisable classique » ou « révisable capé ».

Le prêt de type « Révisable classique »

Ce type de prêt présente les taux les plus intéressants mais présente aussi un grand risque : le taux n’est pas capé, il peut dont baisser (tant mieux) lorsque l’indice de référence baisse ou monter et sans limites !!

L’avantage de ce type de prêt comme nous l’avons indiqué est que le taux est en général plus intéressant que les autres prêts classiques,

L’inconvénient du prêt révisable classique est qu’en cas de forte hausse de l’indice monétaire, votre taux va aussi augmenter fortement, votre mensualité sera plus élevée et au final le coût de votre crédit sera plus élevé.

Les banques ont mis en place des sécurités pour éviter les mauvaises surprises : La mensualité reste identique mais la durée augmente, dans ce cas le coût du crédit augmente. La banque peut aussi vous laisser la possibilité de convertir votre prêt à taux révisable en prêt à taux fixe. Vérifiez bien au moment de la signature les conditions : pouvez-vous le faire à tout moment ou seulement à la date anniversaire ? Seulement lors des deux premières années ? Le taux fixe est-il précisé ?

Le prêt de type « Révisable capé »

Le prêts révisable capé, comme son nom l’indique est un prêt qui présente les caractéristiques d’un prêt à taux révisable, que nous venons de voir mais une caractéristique supplémentaire : son taux est « capé » c’est-à-dire qu’il est limité à la hausse comme à la baisse (un seuil en dessous duquel le taux ne peut pas descendre et un plafond au-dessus duquel il ne peut monter). Le cap peut aussi n’être limité qu’à la hausse et pas à la baisse. En général le « cap » est fixé par la banque à 1 point ou 2 points.

C’est-à-dire que pour un taux à 3%, avec un cap à 2%, votre taux pourra varier dans une fourchette comprise entre 1% et 5% si le prêt est capé à la hausse et à la baisse.

Le taux de départ de ce type de prêt est en général plus élevé qu’un prêt révisable classique mais toujours inférieur au taux d’un prêt classique. En général ce type de prêt ne présente pas de pénalités lors d’un remboursement par anticipation.

Ce dernier point est important, et je conseille souvent de prendre ce type de prêt pour une somme limitée, par exemple 20 000 €, en complément des autres prêts. Ainsi, lorsque vous avez une rentrée d’argent, comme par exemple un 13ème mois, un intéressement, etc. vous pouvez effectuer un remboursement partiel anticipé, et ceci sans pénalités.

Rembourser 2000 euros d’un coup peut être rentable en terme de gains sur les intérêts. Renseignez-vous sur les modalités avant de signer : certaines banques indiquent dans leurs contrats que le montant du remboursement partiel anticipé ne peut être inférieur à 10% du montant du prêt : Si vous souscrivez un prêt de 20 000 euros votre remboursement partiel devra être au minimum de 2000 €, pour un prêt de 30 000€ il devra être de 3000 €, etc.

Le prêt modulable

Les prêts à taux fixe offrent en général la possibilité de moduler la mensualité, c’est-à-dire de faire varier la mensualité à la hausse ou à la baisse. Vous pouvez ainsi faire varier vos mensualités selon vos revenus et vos charges (les revenus et les charges varient au cours du temps : une naissance, une perte d’emploi, une promotion, etc.). Renseignez-vous avec votre banquier sur les modalités de mise en œuvre : A partir de quand pouvez-vous faire moduler votre mensualité ? Combien de modulations sont autorisées ? De quel montant peut-on faire varier la mensualité ? il y a-t-il des frais à chaque modulation ?, etc.

L’augmentation de la mensualité va réduire la durée du prêt et réduire de fait son coût. A l’inverse, la baisse de la mensualité va rallonger la durée du prêt et augmenter son coût.

Exemple : Il y a 2 ans vous avez souscrit un prêt de 200 000 € sur 20 ans au taux de 3,3%. La mensualité est à 1140 € et le coût de votre prêt est donc de 73 473 € (utilisez le simulateur de prêt que je vous mets à disposition pour faire ce calcul).

Il reste 18 ans à votre prêt, le capital restant à rembourser est de 185 400 €. mais suite à une augmentation de vos revenus, vous décidez d’augmenter votre mensualité de 80 €.

 Après modulation, la nouvelle mensualité est maintenant de 1220 €, la durée restante du prêt est passée de 18 ans à 16 ans et 5 mois, et vous avez fait baisser le coût de votre de prêt de 5 750 € !!

Le prêt in fine

Avec un prêt amortissable classique, vous remboursez chaque mois une part du capital et des intérêts. Avec un crédit « in fine », vous remboursez chaque mois uniquement les intérêts sur le capital emprunté. Le montant total du prêt est lui remboursé en une seule fois à la fin du crédit. D’où son nom « à la fin ».

Les crédits « in fine » sont destinés aux investissements immobiliers locatifs : Ils sont consentis par les banques en contrepartie de l’adossement du prêt à une épargne qui servira au remboursement final du capital emprunté. Cette épargne est généralement une assurance vie.

  • Le prêt « in fine » permet une réduction d’impôts :

Les intérêts remboursés sur un prêt « in fine » sont déductibles des revenus locatifs. Ceci est intéressant si vous êtes fortement imposés. De plus le montant des intérêts à rembourser chaque mois reste constant sur toute la durée du prêt, vous pouvez donc déduire la même somme tout au long de la durée du prêt.

  • L’épargne adossée au prêt « in fine » :

Chaque mois, vous devez verser une somme sur l’épargne adossée au prêt. Cette épargne doit avoir un taux de rentabilité suffisamment intéressant afin que vous ayez le capital nécessaire en fin de prêt pour le rembourser intégralement en une seule fois.

  • Le coût d’un prêt « in fine » :

Le coût d’un prêt « in fine » est plus élevé qu’un crédit amortissable mais il est intéressant parce que vous pouvez déduire de manière plus importante les intérêts, mais il faut, je le répète, avoir un taux d’imposition élevé.

Le prêt relais

Le prêts relais a été inventé pour permettre aux propriétaires d’un bien de pouvoir gérer la phase entre la vente de leur bien actuel et l’achat du nouveau : C’est une avance permettant l’achat d’un nouveau logement que vous rembourserez quand l’ancien sera vendu, bien entendu sous condition.

Fonctionnement du prêt relais:

Le prêt relais ne comporte pas de phase d’amortissement, vous ne remboursez pas de capital, uniquement les intérêts. Les intérêts peuvent être remboursés mensuellement, trimestriellement ou à la fin du prêt. Le taux est en général plus intéressant lorsque les intérêts sont remboursés chaque mois mais il faut aussi avoir la capacité de les rembourser.

Le capital est remboursé au moment de la vente du bien.

La durée maximum du prêt est fixe à 12 mois que vous pouvez renouveler une fois.

La banque peut exiger une hypothèque sur un des biens ou sur les deux.

Que faire si le bien n’est pas vendu au terme du prêt relais ?

  • Baisser fortement le prix pour être sûr de le vendre.
  • Transformer le prêt relais en crédit à long terme mais vous vous retrouvez avec deux biens à financer, la solution est alors de mettre le bien en location pour faire face au crédit

Si quelque chose n’est pas clair ou si avez des questions, vous pouvez me laisser un commentaire.

Commentaires

  • Stephanie dit :

    Avec les taux qui sont actuellement très faibles, c’est le bon moment de s’informer sur les différents types de prêts immobilier. Il y a aussi le Prêt à Taux Zéro qui propose des conditions intéressantes.

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