Qu’est-ce qu’une SCI (Société Civile Immobilière) ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société civile qui a un objet immobilier. C‘est un montage juridique qui permet l’achat et la gestion d’un bien immobilier à plusieurs personnes (il faut être au moins deux). La SCI sera la propriétaire du bien et les personnes associées dans la SCI seront propriétaires de celle-ci. Avec une SCI, la transmission du bien est également facilitée, en effet, elle permet d’éviter des blocages pouvant se produire lors d’indivision. Nous allons voir pourquoi dans cet article. La SCI permet de ne payer des droits de donation ou de succession que sur la valeur nette, c’est-à-dire après déduction des emprunts en cours sur le bien.

Tout savoir finances personnelles

Pourquoi créer une SCI ?

Créer une SCI permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs personnes. La SCI devient propriétaire du bien, et les associés, qui sont au moins deux, détiennent des parts de la société. Quels sont les intérêts à créer une SCI ?

  • Pouvoir investir à plusieurs, quelques soient les liens entre les personnes.
  • Se protéger en cas de décès d‘une des personnes et ainsi éviter l’indivision. Les parts de la personne décédée pouvant être rachetées par les associés ou par un nouvel investisseur entrant dans la SCI.
  • Favoriser la succession : En cédant progressivement ses parts par exemple. De plus si un emprunt est en cours sur le bien, c’est la valeur nette du bien immobilier, c’est-à-dire après déduction des dettes qui est pris en compte.

 

Comment créer une SCI ?

 

Une SCI est une société, il faut donc définir et déposer ses statuts. Pour définir les statuts il faut choisir le type de société et le type d’imposition : Impôts sur le revenu ou impôts sur les sociétés.

  • Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu est dite « transparente ». Tous les revenus de la société (nets de charges : intérêts d’emprunts, taxe foncières, assurances, travaux, etc.) sont répartis entre tous les associés au prorata de leurs nombres de parts et ceux-ci déclarent ses revenus en tant que revenus fonciers et sont soumis à l’impôt sur le revenu. Les revenus de la société sont imposables pour chaque associé, qu’ils soient distribués ou laissés dans la société en trésorerie. Il faut également ajouter les prélèvements sociaux de 15,5%. Si la SCI réalise une plus-value lors de la revente d’un bien immobilier lui appartenant, les associés seront taxés au prorata de leurs parts. Mais le régime fiscal appliqué est celui des particulier, ainsi si la SCI cède un bien après 22 ans de détention, elle ne paie aucun impôt.  Pour une durée inférieure il y a un abattement. Une SCI dite « Transparente » ne peut exercer que des activités de location/gérance sur des locaux nus.
  • Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est dite « opaque » : Tous les revenus locatifs nets sont imposés à l’impôt sur les sociétés, mais elle peut déduire des recettes l’amortissement du bien immobilier, les frais d’acquisition (notaire, agence). Le montant des charges déductibles est plus important pour une société soumise à l’impôt sur les sociétés que pour une société soumise à l’impôt sur le revenu. De plus, les associés des SCI soumises à l’impôt sur les sociétés ne paient des impôts sur les bénéfices de la société que les années où ils sont distribués. Ces sociétés immobilières dites « opaques » peuvent exercer des activités de location meublée, de biens à usage industriel ou commercial, et faire de l’achat/revente.

 

Lors de la définition des statuts, il faut également décrire le capital : fixe ou variable, la répartition entre associés. Une SCI à capital variable est préférable afin de pouvoir continuer à réinvestir dans la même société.

 

La gestion des parts d’une SCI

 

Les statuts de la SCI doivent préciser la répartition des parts, la manière dont les parts peuvent être cédées ou vendues et ceci pour éviter des désaccords au moment où un associé souhaite quitter la SCI. Un nouvel associé doit être accepté par les autres associés lors de l’assemblée générale. A noter que la cession des parts est taxée par l’Etat. Les associés sont solidaires des dettes.

Les statuts doivent prévoir les conditions de décisions au sein de la SCI pour éviter les situations de blocage.

Comme toute société, la SCI doit avoir un gérant et tenir une comptabilité.

 

Donation/Succession

 

Lors d’une indivision, l’unanimité est nécessaire pour prendre une décision Dans le cadre d’une SCI, la majorité suffit. Une SCI familiale comportant des enfants permet de se constituer un patrimoine et de préparer sa succession à l’aide donation : ceci en cédant des parts de la société de manière périodique.

 

Ce qu’il faut retenir

 

Bonne idée finances personnelles

  • Une SCI permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs personnes.
  • Une SCI permet de se protéger mutuellement en cas de décès d’un des associés.
  • Une SCI permet d’éviter des blocages lors de succession comme dans le cas de l’indivision.
  • Bien définir les statuts de la SCI avant de les déposer.

 

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Plus dans Immobilier
Argent
Crédit immobilier : Ce que vous pouvez négocier

Les taux des crédits immobiliers sont très bas et ils continuent de baisser. Sur 20 ans vous pouvez emprunter entre...

Tout savoir finances personnelles
Crédit immobilier : Tout savoir sur les garanties financières

Vous souhaitez acheter un bien immobilier pour y habiter ou le louer ? Pour cela vous sollicitez votre banque pour obtenir...

Fermer