Tout savoir sur les prêts réglementés ou prêts aidés

Il existe de nombreux types de prêts immobiliers bénéficiant d’aides ou dit « prêts réglementés » qui répondent à différents critères : Achat dans le neuf ou l’ancien, résidence principale, investissement, fonctionnaire ou salarié du privé, primo accédant, etc. Les critères peuvent être complexes, on a vite fait de s’y perdre. Nous allons détailler ces prêts réglementés et les expliquer ici afin que ayez tous les atouts pour établir votre financement et réduire les coûts, car certains prêts vont vous faire économiser des intérêts. En effet, en utilisant toute la diversité des types de prêts à votre disposition, vous allez pouvoir optimiser votre plan de financement.

Tout savoir

Prêts réglementés

Avez-vous droit à des prêts aidés ou prêts réglementés ? Ces prêts (prêt à taux zéro+, prêt épargne logement, prêt accession sociale, etc.) répondent à des critères précis d’attribution mais ont le gros avantage de faire baisser le coût de votre projet. Nous allons les détailler.

Le Plan Epargne Logement : PEL

Vous pouvez obtenir un prêt épargne logement après une phase d’épargne de 4 ans sur votre Plan Epargne Logement. Le montant du prêt est fonction des intérêts acquis pendant cette phase d’épargne.

L’ouverture d’un PEL implique un versement initial de 225 € minimum, puis des versements minimums de 540 € par an (soit 45 € par mois, soit 135 € par trimestre ou 270 € par semestre. La périodicité de ces versements est au choix du détenteur mais doit respecter ces minimums). Le total des versements ne doit pas dépasser 61 200 €.

Combien ça rapporte ?

La rémunération de ce plan est composée d’intérêts bancaires qui dépend de la date de souscription du plan et d’une prime d’état. Cette prime d’état est calculée au prorata des intérêts générés et plafonnée à 1525 €. Les plans de moins de dix ans d’âge et souscrits avant le 1er août 2003 peuvent bénéficier de cette prime. Pour les plans ouverts depuis cette date, elle sera versée uniquement dans le cas où vous demandez à bénéficier du prêt lié au PEL. Une condition supplémentaire est ajoutée pour les plans ouverts depuis le 1er mars 2011 : le prêt doit être d’au moins 5 000 euros.

Le montant maximum de la prime d’état de 1525 € est attribué uniquement dans le cas où le prêt est souscrit pour l’achat d’un logement à hautes performances énergétiques. Pour les autres logements la prime est d’au maximum 1000 €

 Taux de rémunération du PEL selon sa date d’ouverture et taux du prêt accordé : Tout savoir sur les prêts aidés ou réglementés-OK-T1

La fiscalité :

Pendant les dix premières années du PEL, les intérêts et la prime d’Etat ne sont assujettis qu’aux prélèvements sociaux. Ces taxes sont prélevées chaque année pour les plans souscrits depuis le 1er mars 2011.

Pour les plans ouverts avant cette date, ces taxes sont prélevées à la fermeture ou à partir de leur dixième anniversaire.

Les taxes sociales deviennent ensuite exigibles chaque année lors du calcul des intérêts par la banque. Ces derniers et la prime d’Etat sont soumis à l’impôt sur le revenu dès que le PEL fête ses douze ans.

Ils sont taxés au taux marginal d’imposition, après avoir subi un prélèvement forfaitaire non libératoire de 24 %, considéré comme une avance sur l’impôt définitif.

 

Combien emprunter avec le PEL ?

 Passé la phase d’épargne de 4 ans, le PEL donne droit à un crédit immobilier pour financer l’acquisition d’une résidence principale ou la réalisation de travaux dans cette dernière s’il a été ouvert depuis le 1er mars 2011.

Pour les plans précédents, le prêt peut financer une résidence secondaire, uniquement dans le neuf, ou encore la réalisation de travaux. Le taux proposé varie en fonction de la date de souscription.

le montant du crédit est plafonné à 92 000 euros et dépend de deux critères :

  • Des intérêts bancaires capitalisés sur le plan et multipliés par 2,5.
  • De la durée de remboursement, variable de deux à quinze ans.

Conditions d’accès :

  • Avoir un Plan d’Epargne Logement ouvert depuis plus de 4 ans.
  • Un seul plan par personne, majeure ou mineure

Avantages :

  • Le PEL est actuellement l’épargne de précaution la plus rentable.
  • Aucun frais de dossier

Inconvénients :

  • Tout retrait entraîne la fermeture du plan

Le Compte Epargne Logement : CEL

Le fonctionnement du CEL est beaucoup plus souple que celui du PEL, mais le crédit accordé est aussi moins important. Le CEL fonctionne comme un livret, un versement d’au moins 300 € est exigé à l’ouverture du compte, ensuite, vous pouvez alimenter votre compte comme bon vous semble, pourvu que chaque versement soit d’un montant au moins équivalent à 75 €. Vos versements ne doivent pas dépasser le plafond de 15 300 €. Des retraits d’un montant minimal de 15 euros sont possibles à tout moment mais vous devez conserver en permanence au moins 300 € sur le compte.

Combien ça rapporte ?

La rémunération du CEL est égale aux deux tiers du rendement du livret A, arrondi au quart de point le plus proche ! Ça c’est la formule officielle ! Depuis le 1er février 2013 le taux est de 1,25 %, calculés selon la règle de la quinzaine.

Lorsque vous souscrivez un prêt à l’aide de votre CEL, vous bénéficiez alors d’une prime d’Etat, égale à la moitié des intérêts bancaires acquis dans la limite de 1 144 euros.

Comment emprunter avec un CEL ?

Après la phase d’épargne d’une durée de 18 mois, le CEL donne droit à un prêt d’épargne logement. Le montant du prêt est plafonné à 23 000 € et sa durée varie de 2 à 15 ans. Son taux est égal à celui des intérêts bancaires, majoré de 1,50 point. Soit 2,75 % depuis le 1er février 2013.

Les droits à prêt correspondent aux intérêts bancaires capitalisés sur votre CEL, multipliés par 1,5. Ils déterminent la somme maximale du crédit auquel vous pouvez prétendre, le coût de l’emprunt correspondant à ces droits à prêt. Ils doivent être d’un montant minimal de 22,50 euros pour financer certains travaux d’économies d’énergie, de 37 euros d’intérêts pour des travaux d’amélioration et de 75 euros pour l’accession à la propriété et la construction.

Les droits à prêt cumulés sur un CEL peuvent être cédés à un proche titulaire d’un CEL ou d’un PEL (plan d’épargne logement). Dans ce cas, la prime d’Etat revient au bénéficiaire des droits.

Quelle est la règle fiscale ?

Les intérêts bancaires dégagés et la prime d’Etat perçue sont exonérés d’impôt sur le revenu. Mais les prélèvements sociaux (15,5 %) sont pris sur les intérêts de l’année.

Conditions d’accès :

  • Un seul plan par personne, majeure ou mineure

Types d’opérations possibles :

  • Le prêt peut financer des travaux dans votre résidence principale ou secondaire, mais aussi dans celle de vos ascendants ou ­descendants.
  • Il peut également financer des travaux dans votre résidence principale si vous êtes locataire.

Avantages :

  • Pas de frais de dossier

Le Prêt à Taux Zéro : PTZ+

Le prêt à taux zéro renforcé, aussi appelé PTZ+, est le plus intéressant des crédits, puisqu’il est sans intérêts ! Il est destiné aux acquéreurs d’une résidence principale, pour l’achat d’un logement neuf qui respecte les normes écologiques (la RT 2012 pour les permis de construire déposés après le 1er janvier 2013, le label BBC 2005, pour les permis de construire signés avant 2013).

Le PTZ+ est entré en vigueur le 1er janvier 2011 pour remplacer trois dispositifs : le prêt à taux zéro, le pass foncier et la déduction des intérêts d’emprunts.

Le PTZ+ est destiné aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant la demande de prêt. Exception : si votre logement a été rendu inhabitable à la suite d’une catastrophe naturelle, vous pouvez bénéficier du PTZ+ même si vous avez déjà été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années.

Le PTZ+ tient compte :

  • De la localisation du logement : zones A, B1, B2 ou C
  • Des conditions de ressources
  • De la composition du foyer

Localisation du logement :

Zone A : Paris et agglomération parisienne, communes les plus chères de la Côte d’Azur et du Genevois français.

Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, départements d’outre-mer.

Zone B2 : Autres agglomérations entre 50 000 et 250 000 habitants, communes de la grande couronne de l’Ile-de-France.

Zone C : reste du territoire

Conditions de ressources :

Pour bénéficier de ce prêt aidé, ces ressources ne doivent pas dépasser les plafonds suivants  Tout savoir sur les prêts aidés ou réglementés-OK-T2Composition du foyer :

La composition du foyer est une condition au montant pouvant être emprunté. La somme des revenus fiscaux est divisée par un coefficient familial correspondant au nombre de personnes occupant le foyer. Tout savoir sur les prêts aidés ou réglementés-OK-T3Le logement doit rester la résidence principale de l’emprunteur et des personnes à charge qui ont déterminé son montant pendant toute la durée du prêt (le logement ne peut être loué ou devenir une résidence secondaire). Il existe des exceptions : raisons professionnelles, décès, divorce, etc.

Coût maximum de l’opération :

Le montant de l’opération est hors frais (notaire, agence, travaux, etc.) Tout savoir sur les prêts aidés ou réglementés-OK-T4Montant maximum du PTZ+  par rapport au plafond: Tout savoir sur les prêts aidés ou réglementés-OK-T5

Le Prêt d’Accession Sociale : PAS

Le Prêt d’Accession Sociale, ou PAS, est un prêt immobilier, garanti par l’état, destiné à l’acquisition d’un logement neuf ou ancien ou en vue d’effectuer des travaux dans son habitation. Sa durée varie de 10 à 25 ans pour l’achat mais ne peut dépasser 15 ans pour les travaux.

Le droit au PAS dépend des conditions de ressources du foyer ainsi que du nombre d’occupant du logement et de sa localisation. Si vous avez droits à ce prêt, vous avez tout intérêt à le souscrire car vous aurez certainement droit également aux aides au logement.

Conditions de ressources :

Les revenus des bénéficiaires ne doivent pas dépasser un plafond qui varie selon la localisation du futur logement.

Les revenus à prendre en compte sont les revenus imposables de l’avant dernière année précédant la demande de crédit, avec les précisions suivantes :

  • Pour un crédit accordé entre le 1er janvier et le 31 mars, il faut tenir compte des revenus déclarés l’année n-2
  • Pour un crédit accordé entre le 1er avril et le 31 décembre, il faut tenir compte des revenus déclarés l’année précédente.

Plafonds de revenus fiscaux de référence applicables pour les offres de prêt PAS émises à partir du 1er Janvier 2012 :

Tout savoir sur les prêts aidés ou réglementés-OK-T6La zone géographique à prendre en considération est celle de la ville du futur bien :

Zone A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français.

Zone B1 : Agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne autour de Paris, pourtour de la Côte d’Azur, quelques agglomérations où les prix de l’immobilier sont hauts, Outre-mer, Corse et Îles.

Zone B2 : Agglomérations de plus de 50.000 habitants, communes chères en zones littorales ou frontalières, pourtour de l’Île-de-France.

Zone C : Reste du territoire français.

Les avantages :

Le taux du prêt est en général du même niveau qu’un prêt classique, les avantages de ce prêt sont ailleurs :

  • Vous pouvez obtenir des aides au logement comme l’APL (Aide Personnalisée au logement)
  • Les frais hypothécaires sont moins élevés en raison de l’exonération de la taxe de publicité foncière.
  • Le taux de la Taxe Locale Equipement (TLE) due pour toute construction ou agrandissement est minoré.
  • Les frais applicables à la garantie hypothécaire sont réduits.

Le Prêt Conventionné : PC

Le Prêt Conventionné (PC) est accordé sans conditions de ressources. Les taux ne sont plus aussi intéressants que par le passé mais ce prêt a un avantage similaire au PAS : il permet de percevoir des allocations au logement (APL).

Le prêt permet de financer tout ou partie la résidence principale de l’emprunteur (neuf ou ancien), la réalisation de certains travaux d’agrandissement ou d’amélioration du logement, la réalisation de certains travaux d’adaptation du logement aux besoins d’un handicapé, a réalisation de certains travaux pour économiser l’énergie.

Le prêt action logement (ancien 1% logement) :

Le Prêt action logement correspond à l’ancien « 1% logement ». Il est destiné aux salariés ou aux personnes retraitées depuis moins de 5 ans, travaillant ou ayant travaillées dans entreprises privées d’au moins 10 salariés. Le taux du prêt est faible.

Le crédit est destiné à une première acquisition d’une résidence principale (neuve ou ancienne sans travaux). Dans le cas d’une mobilité professionnelle le demandeur peut avoir déjà été propriétaire.

Le montant du prêt ne doit dépasser plus de 30% du coût total de l’opération et dépend également de la localisation du logement :

  • Entre 15000 et 25000 en zone A
  • Entre 15000 et 20000 en zone B1
  • Entre 7000 et 15000 en zone B2
  • Entre 7000 et 10000 en zone C

Ces montants peuvent être majoré pour des travaux d’accessibilité ou pour une mobilité professionnelle.

Zone A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français.

Zone B1 : Agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne autour de Paris, pourtour de la Côte d’Azur, quelques agglomérations où les prix de l’immobilier sont hauts, Outre-mer, Corse et Îles.

Zone B2 : Agglomérations de plus de 50.000 habitants, communes chères en zones littorales ou frontalières, pourtour de l’Île-de-France.

Zone C : Reste du territoire français.

Si quelque chose n’est pas clair ou si avez des questions, vous pouvez me laisser un commentaire.

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