Crédit immobilier : Combien pouvez-vous emprunter ? Les 6 étapes à suivre

Vous avez un projet immobilier en tête ? Vous souhaitez acquérir votre résidence principale avec un crédit immobilier ? Avant de commencer à regarder les annonces immobilières, il est important d’établir un état des lieux de vos finances, d’estimer le budget.

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Crédit immobilier : Combien pouvez-vous emprunter ? Les 6 étapes à suivre

Les différentes étapes ci-dessous sont importantes à mettre en œuvre avant d’aller voir votre banquier car vous pourrez lui démontrer le sérieux de votre démarche et donc d’être à armes égales pour discuter avec lui et donc de négocier

1ère étape : Quel est le coût de votre projet ?

Pour estimer le coût de votre opération immobilière, vous devez être le plus exhaustif possible :

  • Prix d’acquisition du bien
  • Commission de l’agence immobilière : Le montant est librement fixé par l’agence, comptez en moyenne entre 5 et 10% de la valeur du bien.
  • Les frais de notaire : ils varient selon différents critères (ancienneté du bien, terrain nu, localisation, montant, etc.).
  • Les travaux : aménagements, peintures, placards, etc.
  • Les frais d’installation : Branchement EDF, gaz, téléphone, etc.
  • Déménagement : déménageurs, location camions, etc.
  • Impôts locaux : se renseigner sur la taxe foncière, la taxe d’habitation, TLE (Taxe Locale Equipement) dans le cadre d’une construction dans certaines communes, l’eau, les ordures ménagères, etc.
  • Les charges de copropriété : Demander au vendeur ou au syndic le maximum d’informations, états des dépenses, travaux à prévoir, etc.

2ème étape : Quel est le montant de votre apport ?

L’apport personnel est la somme que vous apportez pour financer un bien immobilier en plus des crédits. La proportion de cet apport par rapport au montant total de l’opération est un indicateur de risque pour votre banquier : Plus l’apport est élevé, moins il y a de risque pour lui à financer votre achat et meilleures seront les conditions qu’ils va vous proposer !!

Mais attention, l’apport ne se limite pas à une somme présente par exemple sur vos livrets d’épargne. Cet apport peut se présenter sous différentes formes, pensez à bien l’estimer afin d’avoir un argument à montrer à votre banquier :

  • Les économies (livrets d’épargne, intéressement, héritage, etc.).
  • Dons de la famille ou prêt sans intérêts
  • Les prêts réglementés : PTZ, PEL, CEL

Sachez qu’un apport n’est pas obligatoire pour financer un bien immobilier, vous pouvez très bien financer à 100% à crédit votre investissement. Cela rentre aussi dans la négociation avec votre banquier.

3ème étape : Calculez vos revenus

Pour calculer vos revenus, pensez à n’intégrer que les revenus réguliers, ceux dont vous êtes certains de continuer à bénéficier : les primes qui ne sont pas versées régulièrement chaque année ne sont pas à intégrer. Tant mieux l’année où elles seront versées vous pourrez peut-être envisager un remboursement partiel d’un prêt. Vous avez une part variable dans votre salaire et vous avez explosé vos résultats l’année dernière ? Oui mais est-ce que vous allez les exploser tous les ans pendant les 15 ou les 20 prochaines années ?

Le montant de la mensualité de crédit que vous allez estimer va dépendre de vos revenus, il faut donc bien estimer ceux-ci afin que vous ne soyez pas pris à la gorge parce que vous n’avez pas touché une prime.

Attention, les allocations familiales ne sont pas des revenus destinés à financer un bien immobilier mais destinées à élever vos enfants…

4ème étape : Evaluez vos dépenses

Estimer ses revenus va très vite et surtout il vaut mieux les minimiser pour éviter les surprise. En revanche, évaluer les dépenses est plus compliqué, car vous avez vos dépenses actuelles mais il faut aussi imaginer vos futures dépenses qui vont arriver avec votre nouvelle acquisition : impôts locaux, charges de copropriété, transport, électricité, gaz, entretien, charges de copropriété, travaux, etc.

Le fichier de suivi de ses finances que je vous mets à disposition vous permet de lister vos dépenses et d’établir un diagnostic complet de vos finances. Avec ce fichier vous savez précisément où passe votre argent !

5ème étape : Calculez votre capacité de remboursement

Calculer sa capacité de remboursement, c’est estimer le montant que l’on peut consacrer au remboursement de ses emprunts. Vous avez estimé vos revenus dans l’étape 3 ainsi que vos dépenses dans l’étape 4, vous avez donc à disposition toutes les informations nécessaires pour faire cette estimation . Sachez qu’en principe le montant de ce remboursement ne doit pas dépasser 30% de vos revenus. Ce critère de 30% est en général fixé par les banques. Certaines regardent le « reste à vivre », ils ont fixé un montant nécessaire pour vivre une fois payé la mensualité qui tient compte de la composition de la famille. Mais en général c’est le critère « 30% des revenus » qui est retenu.

Exemple : Un foyer ayant 3000 € de revenus par mois pourra consacrer chaque mois 900€ au remboursement de son emprunt immobilier.

6ème étape : Quelle somme pouvez-vous emprunter ?

A partir de votre capacité de remboursement, vous pouvez estimer le montant maximum du prêt que vous pouvez obtenir. Ce montant dépend du taux et de la durée. Vous pouvez utiliser le simulateur mis à votre disposition (Faire un lien vers le fichier de calcul de mensualité..) pour faire l’estimation. Sachez qu’en général plus la durée du prêt est longue, plus le taux augmente.

Voici une simulation avec quelques exemples de mensualités sur différentes durées avec le même taux :

Durée

10 ans

15 ans

20 ans

25 ans

Taux

3,5 %

3,5 %

3,5 %

3,5 %

Mensualité – 500 €

50 500 €

70 000 €

86 500 €

100 000 €

Mensualité – 700 €

70 700 €

98 000 €

120 700 €

140 000 €

Mensualité – 900 €

91 000 €

126 000 €

155 500 €

179 700 €

Mensualité – 1100 €

111 500 €

154 000 €

189 500 €

220 000 €

Exemple : Pour une même mensualité de 500 € par mois, vous pouvez emprunter 50 500 € sur 10 ans, 70 000 € sur 15 ans, 86 500 € sur 20 ans et 100 000 € sur 25 ans.

Ce qu’il faut retenir

 Bonne idéeCes 6 étapes sont importantes à suivre d’avant d’aller voir les banques car elles démontrent que vous avez étudié votre situation, vous avez fait votre « check-up financier » et elles démontrent le sérieux de votre démarche.

 Si quelque chose n’est pas clair ou si avez des questions, vous pouvez me laisser un commentaire.

Commentaires

  • Julien dit :

    Il est très complet cet article. Je pense sincèrement qu’il sera utile aux personnes qui veulent se lancer dans un projet immobilier. D’ailleurs, j’ai un ami qui recherchait des infos, je vais lui partager l’article.

  • Stephanie dit :

    À ce jour, les taux de crédit immobilier sont en moyenne en dessous de la barre des 2 %. Si on se lance maintenant, on peut faire de belles opérations :). Pour ma part, j’utilise des calculettes en ligne pour connaître ma capacité d’emprunt.

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